Der Mieter sorgt grundsätzlich für Schönheitsreparaturen. Muss er das?

In den mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs findet sich der Begriff der Schönheitsreparaturen nicht. In Rechtsprechung und Literatur ist aber gefestigt, dass unter Schönheitsreparaturen insbesondere das Anstreichen, Tapezieren oder Kalken von Wänden und Decken, das Streichen von Fußböden, Heizkörpern einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen gemeint ist. Es geht im Wesentlichen also um die Beseitigung von Gebrauchsspuren, die während der Mietzeit üblicherweise entstehen.

Gemäß § 535 Absatz ein S. 2 ist der Vermieter verpflichtet, die an den Mieter vermietete Wohnung zu Mietbeginn in einen zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu versetzen und die Wohnung während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das Gesetz verpflichtet also grundsätzlich den Vermieter, nicht den Mieter, die Wohnung zu renovieren. Es ist aber zulässig, durch vertragliche Vereinbarungen von der gesetzlichen Vorschrift abzuweichen und die Renovierungspflicht auf den Mieter zu übertragen.

Der Mieter muss dann die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchführen oder durchführen lassen. Ist die mietvertragliche Regelung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen allerdings unwirksam, hat der Vermieter die Kosten für die Schönheitsreparaturen selbst zu tragen. Seit 2004 hat der Bundesgerichtshof viele in vorgedruckten Verträgen verwendete, anerkannte Vertragsklauseln zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für unwirksam befunden. Es ist daher empfehlenswert, immer aktuelle Haus & Grund-Mietverträge zu verwenden und vor allem, die darin enthaltenen Schönheitsreparaturklauseln nicht zu verändern.

Zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen während eines Mietverhältnisses ist ein Mieter grundsätzlich nur dann verpflichtet, wenn ihm die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses in einem renovierten Zustand überlassen worden ist. 

Hat der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung selbst durchgeführt, weil die Wohnung in einem renovierungsbedürftigen oder unrenovierten Zustand war, so ist der zur malermäßigen Instandsetzung der Wohnung während der Mietzeit und bei Auszug nur dann verpflichtet, wenn er dafür einen angemessenen Ausgleich erhalten hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein solcher Ausgleich angemessen, wenn er die Kosten erreicht, die auch ein Fachbetrieb verlangt hätte.

Nach der Rechtsprechung ist dann nicht von einem angemessenen Ausgleich auszugehen, wenn der Vermieter nur die Materialkosten übernimmt und keinen angemessenen Ausgleich für den zeitlichen Arbeitsaufwand des Mieters berücksichtigt. Es ist zulässig, sich mit dem Mieter bei Mietbeginn dahingehend zu einigen, dass die Pflicht zur Mietzahlung zu einem späteren Zeitpunkt beginnen soll. Allerdings muss hier ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den ersparten Kosten für einen Malerfachbetrieb auf Seiten des Vermieters und der dem Mieter ersparten Miete bestehen.