Populäre Irrtümer Teil 1

Populäre Irrtümer Teil 01

Lieblings-Irrtum Nr. 1.

Der beabsichtigte Verkauf einer Mietwohnung ist ein wirksamer Kündigungsgrund.

Wer sich mit dem Gedanken trägt, eine Mietwohnung oder ein vermietetes Haus zu verkaufen, stellt anlässlich seiner Verkaufsbemühungen möglicherweise fest, dass sich die Mobile im vermieteten Zustand schlechter verkaufen lässt. Häufig erhalten Vermieter von Maklerfirmen den Hinweis, sie sollen erst einmal kündigen, weil der Verkauf dann einfacher vonstattengeht. Der Rat ist nachvollziehbar, weil sich Besichtigungen durch Kaufinteressenten unter Umständen schwieriger gestalten, wenn eine Immobilie noch bewohnt ist. Zudem muss sich auch ein zukünftiger Eigentümer bei einer vermieteten Wohneinheit mit der Frage befassen, ob und wann der Mieter freiwillig auszieht. Eine Kündigung, die sich nur auf die bevorstehende Verkaufsabsicht des Vermieters oder einen bereits abgeschlossenen Kaufvertrag stützt, ist gemäß § 566 unwirksam: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, der Käufer erwirbt nicht nur die vermietete Immobilie sondern auch die bestehenden Mietverträge und ist an deren Inhalt gebunden.

Lieblings-Irrtum Nr. 2

Das Halten von Hunden und Katzen kann vertraglich ausgeschlossen werden.

Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein uneingeschränktes Verbot der Hunde- und Katzenhaltung mit dem Kernbereich des Nutzungsrechts eines Mieters nicht mehr vereinbar. Die Bedeutung der Tierhaltung für einen Wohnungsnutzer verlangt, dass die mietvertragliche Formulierung eine Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters und denen des Mieters vornimmt. Wird in Mietvertrag die Tierhaltung nicht generell verboten, sondern sieht eine Formularklausel allgemein die Zustimmung des Vermieters zur Tierhaltung vor, ist die Klausel wirksam. Denn in einer solchen Formulierung wird die Zusage des Vermieters gesehen, die Mieterinteressen zu berücksichtigen. Bestehen gewichtige Gründe, die gegen eine Tierhaltung sprechen, kann der Vermieter die Zusage verweigern. Dies kann unter Umständen der Fall sein, wenn wegen der Größe der Wohnung und der Anzahl der Bewohner eine artgerechte Haltung des Tieres nicht gewährleistet ist oder wegen allergische Erkrankungen anderer Mitbewohner des Hauses eine Gesundheitsgefährdung bestehen könnte.

Lieblingsirrtum Nummer 3

Es besteht eine gesetzliche Pflicht zur Durchführung einer Wohnungsabnahme anlässlich des Auszugs des Mieters.

Dies ist nicht richtig. Das Gesetz verpflichtet den Mieter lediglich, die leerzuräumen und alle Schlüssel an den Vermieter herauszugeben.

Oftmals ist aber beiden Parteien des Mietvertrages daran gelegen, sicherzustellen, dass die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand übergeben wird. Sie vereinbaren daher eine Wohnungsabnahme und füllen hierzu ein Wohnungsübergabeprotokoll aus. Dieses sollte folgende Punkte enthalten: Angaben zur Wohnung und zum Mieter und Vermieter, Beschreibung des Zustands der einzelnen Räume und vorhandener Schäden, ggf. mit Foto,  Angaben zu den Zählerständen, Unterschriften beider Parteien des Mietvertrags und Angaben zu der vorzunehmende Mängelbeseitigung zu geplanten Maßnahmen.

Verweigern Mieter die Unterschrift, stellt das Protokoll keinen gerichtlich belastbaren Nachweis der darin dokumentierten Schäden dar.

Wird das Protokoll aber von beiden Vertragsparteien unterzeichnet, ist vermieterseits Vorsicht geboten. Denn dann hat das Protokoll eine erhebliche rechtliche Bedeutung. Der Vermieter trägt nämlich das Risiko für Schäden, die erst nach der Wohnungsabnahme zutage kommen. Dasselbe gilt für Schäden, die anlässlich der Abnahme aufgrund der Lichtverhältnisse in der Wohnung, einer noch nicht vollständigen Räumung oder aufgrund eines hitzigen Wortwechsels übersehen und deshalb nicht im Protokoll festgehalten wurden. In solchen Fällen läuft der Vermieter Gefahr, Schadenersatzansprüche für unentdeckte Schäden nicht mehr erfolgreich vor Gericht geltend machen zu können. Denn nach der überwiegenden Rechtsansicht der Gerichte ist in dem Protokoll ein sogenanntes negatives Schuldanerkenntnis zu sehen. Wird also ein Schaden nicht im Protokoll festgehalten und später erst festgestellt, kann der Vermieter in aller Regel keine Beseitigung und keinen Ersatz für Reparaturkosten mehr vom Mieter verlangen. Sie können dann auch nicht mehr von der Kaution in Abzug gebracht werden. Eine Ausnahme besteht nur für Schäden, die der Mieter arglistig verschwiegen hat.