Wenn die Mietkaution nicht reicht

Herzlich willkommen bei Haus & Grund Sindelfingen – dem Podcast für Eigentümerinnen, Eigentümer, Vermieter und alle, die sich für Mietrecht, Immobilien und das praktische Drumherum interessieren.

Ich bin Christoph Schoder – schön, dass Sie dabei sind.

Heute geht’s um ein Thema, das viele Vermieter irgendwann betrifft – spätestens bei der Wohnungsübergabe nach dem Auszug eines Mieters:

👉 Was tun, wenn die Mietkaution nicht ausreicht, um Schäden oder offene Forderungen zu begleichen?

Wie gehen Sie rechtssicher vor, wie dokumentieren Sie richtig – und welche Fristen müssen Sie unbedingt einhalten?

Das klären wir jetzt – Schritt für Schritt.

🎧 Segment 1: Die Kaution – was sie abdecken darf

Fangen wir mit den Grundlagen an:

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit. Sie darf in bestimmten Fällen ganz oder teilweise einbehalten werden – zum Beispiel:

bei Mietrückständen,

bei nicht gezahlten Nebenkosten,

oder – und das ist heute unser Thema – bei Schäden in der Wohnung, die über die normale Abnutzung hinausgehen.

Ein klassisches Beispiel:

Nach dem Auszug ist das Parkett durch Wasser oder Rotwein ruiniert, Türen sind beschädigt, Fliesen gesprungen – das sind keine normalen Gebrauchsspuren mehr.

Aber was passiert, wenn die Schäden mehr kosten als die hinterlegte Kaution?

🎧 Segment 2: Was tun, wenn die Schäden teurer sind als die Kaution?

Wenn Sie als Vermieter nach dem Auszug Schäden feststellen und die Reparaturkosten höher sind als die Kautionssumme, dürfen Sie den restlichen Betrag vom Mieter fordern.

Aber bitte: nicht einfach schätzen oder Pi mal Daumen berechnen, sondern klar dokumentieren und schriftlich kommunizieren.

Hier die wichtigsten Schritte:

📌 Schritt 1: Schäden dokumentieren

Erstellen Sie bei der Wohnungsabnahme ein detailliertes Übergabeprotokoll.

Am besten mit Fotos der Schäden, eventuell sogar mit Zeugen.

Vorher-nachher-Vergleiche können sehr hilfreich sein.

📌 Schritt 2: Mieter zur Mängelbeseitigung auffordern

Setzen Sie dem Mieter eine angemessene Frist – z. B. 1 bis 2 Wochen –, um die Schäden selbst zu beseitigen.

Diese Aufforderung sollte schriftlich erfolgen – per Einschreiben ist ideal.

📌 Schritt 3: Schäden fachgerecht beheben lassen

Wenn der Mieter nichts unternimmt, dürfen Sie die Reparaturen beauftragen.

Wichtig: Handwerkerrechnungen oder verbindliche Kostenvoranschläge einholen – keine bloßen Schätzwerte.

📌 Schritt 4: Kaution verrechnen – Restforderung stellen

Ziehen Sie den Kautionsbetrag ab.

Den Differenzbetrag stellen Sie dem Mieter schriftlich in Rechnung, mit konkreter Aufstellung und Frist zur Zahlung.

Beispiel:

Renovierungskosten: 2.000 Euro

Kaution: 1.000 Euro

→ Forderung an Mieter: 1.000 Euro

🎧 Segment 3: Beweispflicht, rechtliche Stolperfallen – und Fristen!

Was viele Vermieter unterschätzen: Sie tragen die Beweislast.

Das heißt: Sie müssen nachweisen können,

dass der Mieter die Schäden verursacht hat

und dass es sich nicht um normale Abnutzung handelt.

Dazu dienen:

Übergabeprotokolle,

Fotos,

Zeugen,

sowie Rechnungen oder Angebote zur Schadenshöhe.

❗ Ganz wichtig: Es gibt keine automatische Renovierungspflicht beim Auszug!

Mieter müssen nur dann renovieren, wenn das wirksam im Mietvertrag vereinbart ist. Pauschale Klauseln sind oft ungültig.

📌 Achtung – Verjährung!

Was viele nicht wissen:

Wenn Sie als Vermieter feststellen, dass die Kaution nicht ausreicht, um alle Schäden zu decken, dann müssen Sie den restlichen Betrag innerhalb von sechs Monaten gerichtlich geltend machen – gerechnet ab dem Tag, an dem Sie den Wohnungsschlüssel zurückerhalten haben.

⏰ Nach Ablauf dieser Frist droht Verjährung – und Ihre Forderung kann nicht mehr durchgesetzt werden.

Deshalb: Nicht zögern! Sobald Sie wissen, dass Kosten offen bleiben, handeln Sie zügig – am besten mit rechtlicher Unterstützung.

🎧 Fazit – das Wichtigste in Kürze

✅ Prüfen Sie, ob es sich um echte Schäden oder nur um normale Abnutzung handelt.

✅ Dokumentieren Sie alles: Übergabeprotokoll, Fotos, Rechnungen.

✅ Fordern Sie den Mieter schriftlich zur Beseitigung auf – mit realistischer Frist.

✅ Wenn nötig: selbst beauftragen und Kaution verrechnen.

✅ Den restlichen Betrag klar beziffern und mit Frist fordern.

✅ Verjährungsfrist beachten! – Sie haben sechs Monate ab Schlüsselrückgabe, um den Differenzbetrag gerichtlich geltend zu machen.

✅ Wenn der Mieter nicht zahlt: Rechtsweg möglich, aber gut vorbereitet.

🎧 Abmoderation

Das war’s für heute bei Haus & Grund Sindelfingen – Der Podcast.

Ich hoffe, Sie konnten etwas mitnehmen – vielleicht sogar einen Fall vermeiden, der sonst teuer geworden wäre.

Wenn Sie Mitglied bei Haus & Grund sind, beraten wir Sie natürlich gern – auch individuell und rechtlich fundiert.

Gerade unser Ortsverein Haus & Grund Sindelfingen unterstützt Sie mit praktischen Informationen, Vorlagen, Checklisten und dem persönlichen Kontakt, den man in rechtlichen Fragen oft gut brauchen kann.

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Ich bin Christoph Schoder – danke fürs Zuhören, und bis zum nächsten Mal!