Verzug mit der Kaution

Verzug mit der Kaution: Wann darf der Vermieter fristlos kündigen?

🎙️ Intro (Hoststimme)

Herzlich willkommen zu Haus & Grund kompakt – dem Podcast rund um Eigentum, Vermietung und Immobilienrecht. Heute sprechen wir über ein brandaktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs: Darf ein Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt? Und wenn ja – gilt das für jede Art von Kaution?

Die Antwort: Nicht immer. Das neue Urteil bringt Klarheit – und macht es gleichzeitig komplizierter. Wir schauen es uns gemeinsam an – mit einem Beispiel aus der Praxis.

🧑‍⚖️ Teil 1 – Der Fall

Stellen wir uns folgenden Fall vor:

Herr Müller vermietet eine Wohnung an Frau Schmitz. Im Mietvertrag ist eine Kaution von drei Monatsmieten vereinbart – also 3.000 €. Frau Schmitz sagt: „Ich bringe das Geld nicht bar, sondern gebe Ihnen stattdessen ein verpfändetes Sparbuch mit genau dieser Summe.“

Doch dann vergeht Woche um Woche – Frau Schmitz zahlt nichts ein, übergibt kein Sparbuch, keine Bürgschaft, kein gar nichts. Herr Müller wird ungeduldig. Nach mehreren Mahnungen will er fristlos kündigen – und beruft sich auf § 569 Abs. 2a BGB: „Bei Verzug mit der Kaution darf der Vermieter fristlos kündigen.“

Doch Vorsicht: Genau hier kommt das neue Urteil ins Spiel!

⚖️ Teil 2 – Das BGH-Urteil vom 14. Mai 2025 (Az. VIII ZR 256/23)

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt:

Die Regelung des § 569 Abs. 2a BGB gilt nur für Barkautionen – also dann, wenn der Mieter Geld direkt zahlen muss. Andere Kautionsformen wie Bürgschaften, verpfändete Sparbücher oder Wertpapiere fallen nicht darunter.

Warum?

Im Gesetz steht: „…in Höhe eines Betrags im Verzug…“

Das bedeutet: Es geht um einen konkret bezifferbaren Geldbetrag

Bei einem Sparbuch oder einer Bürgschaft ist das nicht direkt der Fall

Außerdem wollte der Gesetzgeber diese Regelung analog zur fristlosen Kündigung bei Mietrückständen gestalten – auch da geht es immer nur um Geld.

🧠 Teil 3 – Was heißt das für die Praxis?

Zurück zu unserem Fall:

Herr Müller kann NICHT nach § 569 Abs. 2a BGB kündigen, weil Frau Schmitz keine Barkaution schuldete – sondern ein Sparbuch als Sicherheit.

Stattdessen muss er den allgemeinen Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 BGB nutzen. Das bedeutet:

Es muss eine erhebliche Pflichtverletzung vorliegen

Und: Das Gericht muss eine Interessenabwägung machen

In der Praxis entscheiden Gerichte hier oft zugunsten des Mieters

📌 Teil 4 – Tipps für Vermieter

Was heißt das konkret für Sie als Vermieterin oder Vermieter?

✅ Barkaution bevorzugen! → Sie haben bei Nichtzahlung ein starkes Kündigungsrecht

⚠️ Bei anderen Kautionsarten → ist eine Kündigung schwieriger und mit mehr rechtlichem Aufwand verbunden

💡 Überlegen Sie daher gut: Ist Ihnen die Flexibilität des Mieters wichtiger – oder die Sicherheit, schnell handeln zu können?

Und denken Sie daran: Auch bei der Barkaution muss das Geld nicht auf Ihrem Konto bleiben, sondern auf einem separaten Kautionskonto verwahrt werden.

📣 Outro (Hoststimme)

Das war Haus & Grund kompakt – heute mit einer wichtigen Entscheidung für alle Vermieterinnen und Vermieter.

Wenn Sie künftig auf Nummer sicher gehen wollen, dann prüfen Sie Ihre Mietverträge: Was steht zur Kaution? Wird Bargeld vereinbart? Oder eine andere Sicherheit?

Denn im Zweifel entscheidet das – über Kündigungsrecht oder langwierigen Rechtsstreit.

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Bis zum nächsten Mal – bleiben Sie informiert!