Schenken kann teuer werden

„Wenn die Schenkung zur Steuerfalle wird – BFH-Urteil zur Immobilienübertragung“

Intro Herzlich willkommen bei Haus & Grund Sindelfingen – dem Podcast für Eigentümer, Vermieter und alle, die sich für Immobilienrecht und Steuerfragen interessieren. Mein Name ist Christoph Schoder – schön, dass Sie eingeschaltet haben.

Heute geht es um eine Frage, die auf den ersten Blick fast absurd klingt: Kann man durch das Verschenken einer Immobilie Spekulationssteuer auslösen? Die Antwort lautet: Ja, das ist möglich – und ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs vom 30. Mai 2025 zeigt sehr anschaulich, wie das passieren kann.

Segment 1: Der Fall Ein Vater erwarb 2014 eine Immobilie – teilweise auf Kredit – und vermietete sie. Fünf Jahre später, also noch innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, wollte er die Immobilie seiner Tochter schenken. Klingt erstmal steuerfrei, denn Schenkungen sind ja grundsätzlich nicht einkommensteuerpflichtig.

Aber: Die Tochter übernahm den Kredit, der noch auf der Immobilie lastete, und finanzierte diesen neu. Für die alte Bank fiel dabei eine Vorfälligkeitsentschädigung an, die der Vater selbst zahlte. Und – wie so oft in solchen Fällen – war die Immobilie seit 2014 deutlich im Wert gestiegen.

Das Finanzamt sah in der Übertragung deshalb kein reines Geschenk, sondern zumindest teilweise ein entgeltliches Geschäft.

Segment 2: Warum war das steuerpflichtig? Der Knackpunkt ist die Übernahme der Schulden. Aus steuerlicher Sicht gilt: Wenn der Beschenkte Schulden übernimmt, handelt es sich dabei um ein „Entgelt“. Damit wird aus der Schenkung – zumindest zum Teil – ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft.

Der Bundesfinanzhof hat das bestätigt:

Der Verkehrswert der Immobilie im Zeitpunkt der Übertragung lag bei 210.000 Euro.

Entgeltlich sind die übernommenen Schulden in Höhe von 115.000 Euro. Das sind knapp 55 Prozent.

Dieser Anteil gilt steuerlich als „verkauft“.

Segment 3: Die Berechnung des Gewinns Und jetzt wird es spannend: Von diesen 115.000 Euro „Veräußerungserlös“ durfte der Vater abziehen:

den entsprechenden Anteil des ursprünglichen Kaufpreises von rund 144.000 Euro,

sowie die anteilige Vorfälligkeitsentschädigung.

Allerdings musste er die bereits geltend gemachten Abschreibungen anteilig wieder hinzurechnen.

Unterm Strich stand dann ein steuerpflichtiger Spekulationsgewinn von über 40.000 Euro. Dieser Gewinn floss in die Einkommensteuererklärung des Vaters ein – mit allen Konsequenzen.

Segment 4: Was bedeutet das für Eigentümer? Das Urteil zeigt: Wer Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren überträgt, sollte sehr genau auf die Details achten.

Eine reine Schenkung ohne Gegenleistung bleibt einkommensteuerfrei.

Sobald aber der Beschenkte Schulden übernimmt, liegt ein entgeltlicher Vorgang vor.

Und dieser kann, wie hier, zu einer empfindlichen Steuerbelastung führen.

Für Eigentümer heißt das: Lassen Sie sich bei geplanten Übertragungen unbedingt steuerlich beraten. Gerade wenn Darlehen, Vorfälligkeitsentschädigungen oder bereits genutzte Abschreibungen im Spiel sind, können die steuerlichen Folgen erheblich sein.

Outro Das war unser Blick auf das aktuelle BFH-Urteil vom 30. Mai 2025: Schenken kann teuer werden – wenn das Finanzamt ein Entgelt darin sieht.

Ich hoffe, diese Folge hat Ihnen weitergeholfen. Wenn Sie Immobilien besitzen, vermieten oder vererben möchten, dann lohnt sich die Mitgliedschaft bei Haus & Grund Sindelfingen. Wir unterstützen Sie mit Beratung, Informationen und klaren Antworten.

Mein Name ist Christoph Schoder – vielen Dank fürs Zuhören und bis zur nächsten Folge!