Drittschuldner?

"Drittschuldner? Plötzlich im Fokus von Behörde und Gericht"

🎙️ Podcast-Skript

Haus & Grund Sindelfingen – Der Podcast

Moderator: Christoph Schoder

Folge: Wenn der Staat die Mietkaution pfändet – Was Vermieter jetzt wissen müssen

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Intro:

Herzlich willkommen bei Haus & Grund Sindelfingen – der Podcast für Eigentümer, Vermieter und alle, die rund um Immobilien auf dem Laufenden bleiben wollen.

Mein Name ist Christoph Schoder. Heute sprechen wir über ein Thema, das viele Vermieter eiskalt erwischen kann:

Die Pfändung der Mietkaution durch das Landratsamt oder eine andere Behörde.

Stellen Sie sich vor: Es ist Samstag, der Briefkasten spuckt einen gelben Brief aus – ein Schreiben vom Gericht. Darin die Mitteilung: Das Landratsamt will die Kaution Ihres Mieters pfänden.

Was bedeutet das für Sie als Vermieter? Muss ich das Geld herausgeben? Habe ich überhaupt eine Wahl? Und was passiert mit eventuellen Ansprüchen, die ich als Vermieter gegenüber dem Mieter habe?

All diese Fragen klären wir heute – kompakt, praxisnah und rechtlich auf dem neuesten Stand.

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Hauptteil:

Zunächst einmal: Worum geht es hier eigentlich?

Wenn ein Mieter Schulden hat – sei es Steuerschulden, Sozialleistungsrückforderungen oder andere öffentlich-rechtliche Forderungen –, kann die zuständige Behörde die Mietkaution pfänden.

Der Vermieter wird dann als sogenannter Drittschuldner in Anspruch genommen. Das heißt: Sie als Vermieter verwahren fremdes Geld – nämlich die Kaution – und auf dieses Geld möchte jetzt eine Behörde zugreifen.

Doch Achtung:

Eine solche Pfändung ist nur dann wirksam, wenn sie formell korrekt zugestellt wurde – in der Regel per förmlichem Zustellungsbrief, dem berühmten "gelben Brief".

Was müssen Sie als Vermieter dann tun?

1947. Sie dürfen die Kaution nicht mehr an den Mieter auszahlen.

1948. Sie müssen gegenüber der Behörde als Drittschuldner eine sogenannte Drittschuldnererklärung abgeben.

Darin erklären Sie, ob und in welcher Höhe die Kaution noch bei Ihnen liegt und ob Sie selbst Forderungen gegen den Mieter haben, die Sie mit der Kaution verrechnen möchten – etwa wegen Mietrückständen oder Schäden in der Wohnung.

Wichtig: Die Kaution dient eigentlich der Absicherung des Vermieters – und zwar für Ansprüche aus dem Mietverhältnis.

Sie haben also ein sogenanntes "Vermieterpfandrecht" an der Kaution.

Wenn der Mieter noch Mietschulden hat oder die Wohnung beschädigt hinterlassen hat, dürfen Sie diesen Betrag von der Kaution abziehen – auch wenn die Kaution bereits gepfändet wurde.

Allerdings müssen Sie dies gegenüber der Behörde unverzüglich mitteilen. Tun Sie das nicht, riskieren Sie, dass die Behörde die Kaution in voller Höhe beansprucht.

Auch gut zu wissen:

Selbst wenn der Mieter auszieht, bleibt Ihr Pfandrecht bestehen – vorausgesetzt, Sie melden es der Behörde korrekt an.

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Praxis-Tipp:

Wenn Sie einen solchen gelben Brief erhalten:

- Reagieren Sie sofort!

- Lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten – gerne auch durch Haus & Grund Sindelfingen.

- Geben Sie die Drittschuldnererklärung fristgerecht ab.

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Outro:

Das war’s für heute bei Haus & Grund Sindelfingen – der Podcast. Ich hoffe, wir konnten Ihnen mit diesem doch etwas sperrigen, aber sehr wichtigen Thema weiterhelfen.

Wenn auch Sie als Vermieter, Eigentümer oder Verwalter auf der sicheren Seite stehen wollen, dann werden Sie doch Mitglied bei Haus & Grund Sindelfingen.

Wir unterstützen Sie mit rechtlichem Rat, mit Musterverträgen, aktuellen Infos und persönlichem Service.

Ich bin Christoph Schoder – bleiben Sie uns gewogen und bis zur nächsten Folge!